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顺丰房托香港IPO获批,港股打新分析供参考!

顺丰房托香港IPO获批,REITs生意可行吗? 港股打新分析供参考! 近期又有消息称顺丰控股(002352)分拆顺丰房托即将在港上市,预计明日路演募资3亿美元。星展为顺丰房托独家保…

顺丰房托香港IPO获批,REITs生意可行吗? 港股打新分析供参考!

近期又有消息称顺丰控股(002352)分拆顺丰房托即将在港上市,预计明日路演募资3亿美元。星展为顺丰房托独家保荐人,瑞信及摩根大通是联席全球协调人。

一、REITs是个啥?

房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,简称REITs),是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

简单来说,REITs是一种类似封闭式公募基金,但投资标的物为不动产的投资工具。

REITs从投资者那募集资金,指定专业管理公司进行管理,管理公司通过购买或投资房地产项目(如住宅房产(公寓)、零售房产(如购物大厦)、商务办公楼、酒店、厂房和仓库等),获得房产升值收益和出租收益。所获收益在扣除管理费和其它相关费用后,向投资者定期发放分红。)

目前,有14只REITs在港交所上市,如越秀房托、招商房托等。不过,顺丰房托初步重点投资香港和中国内地的物流地产。若成功上市,有望成港交所首个以物流为主的REITs。

二、顺丰房托基金规模如何?

招股书显示,顺丰房托基金由顺丰控股100%持有,初始投资组合包括位于香港、佛山及芜湖的三处现代物流物业,包含配备有自动分拣及供应链支持设施的分拨中心,资产包具有新旧物业搭配、平均出租率水平高、抗风险能力强的特点。

图片来源:初步招股文件

其中,顺丰香港物流园区的面积最大、租金最高,毗邻香港国际机场,估值达52.8亿港元。每平方米的月租金高达107港元,而佛山和芜湖项目的租金为35港元/月/平方米和26港元/月/平方米,平均出租率在90%以上。

了解到,于今年3月底,顺丰物流物业的可出租总面积约30.76万平方米,估值达60.94亿元,平均出租率为94.9%。

图片来源:据初步招股文件

三、房托生意可观吗?

于2020年底,物业合共有33名租户,截至2020年底,租金收入总额排名前五位的租户,约占总租金收入的80.1%,而顺丰关连租户约占同期总租金收入的80.0%。约90.9%租户(按可出租面积计算)来自物流行业,而其余租户包括来自药品、科技及其他行业的租户。

关连租户比例高,意味着租约稳定性强。顺丰控股作为国内高速发展的头部物流服务提供商,为顺丰房托带来稳定的租金收入。

财务方面,2018-2020年,顺丰房托营收分别为2.55亿、2.69亿及2.79亿港元,年内溢利为2.97亿、1.74亿及2688万港元。其中,2020年前三季度由于疫情影响,香港租金大跌17%导致公司净利润大幅下降。

四、香港物流地产的市场怎么样?

2015-2020年,中国内地物流地产总面积复合年增长率约为2.9%,预计市场将稳定增长,2020-2025年复合年增长率约为2.0%。同期,香港物流地产总面积复合年增长率约为0.7%,预计2020-2025年复合年增长率约为0.4%。

图片来源:据初步招股文件

据了解,香港运输、仓储及快递服务的行业集中度较低。截至2019年末,行业约有26000间相关公司,当地物流地产市场的主要租户为国内物流公司。

于2020年末,前10名占用者的市场份额仅为11.3%。按存量计,顺丰速运为第六大物流地产占用者。

五、物流地产REITs对顺丰有何作用?

物流地产行业是典型的重资产行业,通过物业经营来获取租金等经营性收入,行业平均的资金回收期需要10年以上。但是通过发行REITs,顺丰能大幅降低自有资金的需求量,将物流地产商转变为轻资产运营,有助于物流地产商及上下游企业的规模化扩张。

同时发行REITs能拓宽融资渠道,降低融资成本,从而进一步优化收益渠道。

这也可从顺丰首席战略官陈飞的话中再次印证,“分拆房托上市,主要是希望将现时集团的重资产慢慢减少,套现更多现金,因物流公司的全球趋势都是以轻资产方式经营,未来物流需要的不是资产,是科技,所以这个交易都会将嘉里物流的仓储业务拿走。”

作为首个以物流为主的REITs,顺丰房托赴港上市也是得益于港交所政策的影响。今年以来港股市场的热度一直不减,最近更有消息曝出字节跳动、滴滴出行、奈雪的茶等将在港股IPO。随着越来越多的知名企业赴港IPO,内地的投资者也想布局港股市场。

现在,如果内地投资者想入局港股,打新是最友好的方式,理由如下:

1、打新门槛低。有港股账户就能打,而且新股申购只需一手,通常在3000~10000港币,不会过多的占用资金。

2、资金占用时间短,获利快。从招股到上市一般只要半个月左右,赶上新股密集期,上市后马上卖出回笼资金,继续打新,整个资金就可以循环利用。

3、不设涨跌,更适合短线操作。港股上市首日可涨到100%甚至更高,而且支持t+0卖出,快速获利。

而港股打新也很简单,只需要开通一个港股账户,在招股时间内打新然后上市卖出即可!首先,投资者开通港股账户在券商的选择上要以合法性和安全性为主,选择大品牌;其次看手续费,对于打新来说,成本肯定是越低越好!

作者: 港股之家

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