顺丰房托(02191)于2021年5月5日-10日招股认购，港股打新火热进行中，该基金拟全球发售5.2亿个基金单位，香港公开发售占10%,国际发售占90%，另有5%超额配售权。每个基金单位发售价为4.68-5.16港元，每手买卖单位为1000个基金单位，预期基金单位将于2021年5月17日上午9点起开始买卖。
作为首只在香港上市物流地产REITs，顺丰房托上市在即！
据悉，据悉，顺丰房托由中国最大的快递公司顺丰控股发起，于2020年10月23日在香港成立，由顺丰创办人王卫担任主席。顺丰房托的主要投资目标是为其基金单位持有人提供稳定的分派、长期可持续的分派增长及提升顺丰房地产投资信托基金物业的价值。顺丰房托的投资重点为全球范围内可产生收入的房地产，初步重点为物流地产。上市的初步组合包括位于香港（「香港物业」）、佛山（「佛山物业」） 及芜湖（「芜湖物业」）的三项物业（统称为「物业」），均为现代物流设施。
一、位于中国香港及中国内地战略位置的优质物业组合
顺丰房托是一个以单位信托基金形式组成的香港集体投资计划，同时也是首个在香港上市并以物流为主的房地产投资信托基金。顺丰房托于上市时的初步组合包括三处现代物流地产，配备有自动分拣及供应链支持设施的分拨中心。香港物业获美国绿色建筑协会认证，符合能源与环境设计先锋奖（LEED）金奖认证标准。根据市场顾问报告，于2020年年底，佛山物业为佛山市南海区第六大（以建筑面积计）现代物流地产及佛山市第十六大现代物流地产，而芜湖物业为芜湖市第四大现代物流地产。
截至去年12月底止，上述3项物业可出租总面积约30.8万方米，评估价值达60.94亿元，平均出租率为94.9%
二、连续3年收益稳健，投资价值凸显
顺丰房托初始投资组合包括位于香港青衣、佛山及芜湖的三处物业，评估价值约60.94亿港元。截至2020年12月31日，租金收入总额排名前五位的租户约占总租金收入的80.1%，顺丰关联租户约占同期总租金收入的80%
业绩方面，2018-2020年，顺丰房托的收益分别为2.56亿港元、2.69亿港元、2.79亿港元；公司拥有人应占年内溢利分别为2.98亿港元、1.75亿港元、2688万港元。稳健的收入，加上母公司雄厚的背景支持，相信投资价值值得期待。
三、依托于顺丰控股，发展前景长期看好
值得特別留意的是，顺丰房托由中国最大的快递公司顺丰控股股份集团发起。顺丰控股全资拥有房托管理人，将于上市时持有约35%的顺丰房产基金。顺丰房产基金将受益于母公司于中国香港及中国內地的市场影响力及成熟的物流网络。此外，顺丰房托上市后，顺丰控股将成为稳定的租户基础，同时带来提供稳定租金收入。
另外，顺丰控股股份已同意授出优先购买权，使顺丰房托于上市后首五年內获得顺丰控股或其附属公司的潜在收购机会，而顺丰控股于2020年12月31日于中国50个城市拥有物业项目，规划总建筑面积约4.4百万平方米以及已竣工建筑面积约1.7百万平方米。由此可见，顺丰房托拥有母公司强大的综合实力为依托，长远发展前景有保障。
四、优质及稳定的租户基础
由于物业初步乃为支持顺丰控股的物流网络及促进其全球运营而开发，物业的大部分可出租面积已出租予 顺丰控股集团的附属公司并由其运营。除目前已全部出租予顺丰控股集团之地方运营附属公司的佛山物业外（主要用作地区配送的现代物流地产），物业亦由其他第三方供应链及物流公司租用。
尽管租户（顺丰控股集团的附属公司）占物业产生的总租金收入的百分比相对较高，惟房地产投资信托管理人认为该安排对顺丰房托有利，乃由于其为顺丰房托提供了高度稳定的收入。鉴于若干设施是专门为满足其运营需求而建造，且耗费大量资本支出，故此房地产投资信托管理人不预期在短期至中期内关连租户将搬出物业到其他现代物流地产。
五、获基石投资者青睐，投资总额约为5000万美元
顺丰房托获基石投资者青睞，分別为China Orient Multi-Strategy Master Fund(中国最大资产管理公司之一中国东方资产管理股份有限公司之全资附属公司)及加拿大领先资产管理公司CI Global Asset Management（于2021年3月31日，其总资产约为2,410亿加元）。两名基石投资者作出的基石投资总额将为约5000万美元（约388亿港元）。
