5、纪要 | 高举地产“两个维护”点评
一：央行例会首提维护行业稳定，建议加配地产
央行例会提出维持地产行业健康发展：央行货币委员会，召开2021年第三季度例会，提出“要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。”，这也是央行货币例首次“涉房”。这也是贷款集中管理和三道红线政策后，央行货币执行层面对地产行业态度的首次调整。
经济有压力，地产依然很重要：自从18年以来，季度货币委员例会对于当前经济发展状况的分析，和工作的开展，具备较好的指导意义。今年三季度强调经济压力，与需要关注边际变化，对信贷增长的要求也更加明确。而关于地产行业，在具体措施和额度安排外，重提经济发展需要地产稳定健康，我们认为意义更加重大。
年初以来地产相关信贷执行谨慎，政策具备较大空间：21年年初以来地产行业新增信贷投放，占整体信贷投放的比重仅为18.9%，2季度下跌至14.0%。截止去年底，地产信贷余额占比为27.4%，而三道红线政策要求比例为28%。上半年银行业执行表现已经远超政策规定水平，四季度在总量信贷投放规模稳定增长的情况下，行业按揭和开发信贷资源的边际弹性是非常大的。
行业目前的基本面环境，已经处于周期底部。8月销售金额同比下降18%，土地成交同比下降40%，土地财政收入同比下降17.5%，地产投资0.3%。9月景气度进一步下滑。重点城市累计销售面积-30%（8月为-24%）。核心城市集中供地平均流拍率接近3成，今日结束的广州市，超过半数流拍。
坚定看好当前板块投资机会，适当可以扩大选股范围。行业当前下行压力极大，本次央行政策口径的调整，可以视为重要监管部门的态度变化，但政策整体转向依然可以期待后续进一步的变化调整。坚定买入”绿档“融资能力强，土地储备丰富的优质公司，行业”去产能“效果将加速兑现，这类公司将会成为下轮”产能扩张“的主要抓手。成长能力和价值都将有显着提升。
A股推荐：保利地产、招商蛇口、万科A、新城控股、金科股份、金地集团、中南建设、阳光城。
港股推荐：中国海外发展、华润置地、融创中国、碧桂园、旭辉控股集团。
物业推荐：保利物业、华润万象、融创服务、中海物业、碧桂园服务、金科服务、旭辉永升服务。
二、政策正在发生积极变化，建议加配建材
政策正在发生积极变化：央行货币政策委员会召开三季度例会，对于近期部分房企的信用风险事件，给出回应“维护房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益”，这是贷款集中管理和三道红线政策后，央行货币执行层面对地产行业态度的首次调整；维护房地产市场健康发展是重要监管部门对行业态度的重要变化（21年年初以来地产行业新增信贷投放，占整体信贷投放的比重仅为18.9%，2季度下跌至14.0%，截至去年底地产信贷余额占比为27.4%，而三道红线政策要求比例为28%，上半年银行业执行表现已经远超政策规定水平）；合法权益应主要指的是期房交房，表明政策将民生相关的保交付放在首位，地产产业链相关的潜在需求担忧边际减弱。
地产产业链的至暗时候，建材行业供给强α不变：近日受部分房企信用风险事件持续发酵，使得市场对地产产业链极度悲观，我们认为房地产行业的供给侧改革并不会带来系统性金融风险，房住不炒和房地产支柱行业也并不矛盾，而这次政策的表态也表明经济有压力时，地产仍然很重要。地产信用收缩不可避免会对后续地产产业链需求带来负面影响，但一方面市场悲观情绪已经反映预期（目前申万建材指数PE为12倍，处于2012年以来12%分位数，PB为1.98倍，处于2012年以来38%分位数），另一方面细分行业的供给主线（水泥、玻璃行业供给侧改革）以及优质龙头的强α属性（份额提升、新产品放量）等中长逻辑并没有发生变化，甚至在加速兑现。
目前行业需求预期已在周期底部，供给强α不变，估值处于很低水平，政策开始边际积极变化，我们建议加配建材行业！
水泥：目前行业估值便宜、水泥行业存在中枢稳定（水泥价格、水泥公司盈利）的中线逻辑，未来水泥价格、需求端都存超预期可能，从2010-2011年经验来看限电对行业盈利是利明显大于弊，继续看好华东南水泥，价值品种华新水泥、海螺水泥，弹性品种上峰水泥、万年青、塔牌集团。
玻璃：产能置换+行业大冷修周期带来的供给端严约束使得平板玻璃行业进入持续高景气新阶段；光伏玻璃价格底部反弹，但供给端仍存压力，考虑到产能释放节奏，2022年价格有望出现拐点。继续首推双拐点的旗滨集团。
消费建材：集中度提升带来长期成长逻辑；今年受地产行业去杠杆和原材料上涨影响，消费建材行业估值和业绩均受到负面压制，细分行业地位强、成长性好、估值反映充分的优质公司四季度是较好中线布局点——兔宝宝、坚朗五金、北新建材、东方雨虹。
三、政策正常化修复或可期待，重申“看好”评级
●03年至今央行例会罕见提及房地产，强调维护健康发展和住房消费经我们统计，自2003年开始央行例会已连续18年没有提及“房地产”，上一次提及“房地产”则要追溯到2003年6月24日，但这次央行打破惯例再次提及“房地产”，或意味央行在现阶段需要及时表达一些对于房地产行业的重要观点，并明确表示“要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，前者可能意味着央行已经关注目前房地产行业的下行趋势及相关风险，后续或将更主动致力于维护房地产市场稳定，避免过严调控政策造成行业风险和金融风险，后者再结合近期央行在《中国金融稳定报告》中“实施差别化住房信贷政策，支持合理自住购房需求”的表述，或意味着央行后续将更重视支持合理自住购房需求，避免过严调控政策对刚需和改善购房者的误伤（比如：前7月按揭中92%都是首套贷款，7-8月居民中长期贷款合计同比下降29%）。
●为了房地产市场和金融市场的稳定，行业政策调控亟需正常化修复我们认为，我国房地产行业调控政策致力于实现房地产市场稳定发展，并避免发生金融风险，无论是过去需求端的限购限贷等政策，还是近期供给端的三条红线、贷款集中度和集中供地等政策，都是希望通过提前拆雷来避免暴雷。但在供给端和需求端调控政策的持续高压下，自今年下半年开始，房地产行业投资和销售加速走弱，土地市场流拍率快速走高，房企资金链风险也快速提升（恒大等房企资金风险持续发酵），并预计在政策不调整的假设下，后续房地产行业基本面下行趋势并不会好转，房地产市场开始进入不稳定、有风险的下行阶段。过严的调控本意在于提前拆雷，但却可能引来暴雷，这大概率背离了政策调控的本意。因而，我们认为，为了房地产市场和金融市场的稳定，行业政策调控亟需正常化修复。
●投资建议：我们认为房地产调控政策亟需修复，并且我们预计我国后续房地产将走出“政策正常化”+“保投资”+“格局优化”的三阶段发展趋势，利好于国企龙头+绿档民企。我们重申房地产板块“看好”评级，推荐：A股：保利地产、金地集团、新城控股、招商蛇口、万科A、金科股份；H股：龙湖集团、华润置地、中海外发展、旭辉控股、融创中国、碧桂园。
