11月5日晚间，万科公告称，董事会第十三次会议以通讯表决方式审议通过了，拟分拆所属子公司万物云空间科技服务股份有限公司到港交所上市的相关议案。
受此消息刺激，万科AH股票双双公开，截止发稿，万科A（000002.SZ）涨近4%，万科企业（02202.HK）涨7%。
图1：万科H股股价走势
万科分时走势图
图片来源：艾德一站通
万物云不仅仅是万科的物业公司。万科官网信息显示，万物云品牌树包括Space、Tech和Grow三大模块。其中，Space模块含社区空间服务的万科物业、朴邻发展，以及商企空间服务的万物梁行和城市空间服务的万物云城；Tech模块则包括万睿科技、第五空间，分别提供软硬件服务能力、数字运营和行业人工智能服务、搭建社区住户&商户线上服务平台；Grow模块的万物成长将以科技连接空间，推动更多优质业务完善空间服务。
2020年，万物云实现对万科集团内和对外营业收入182.04亿元人民币，同比增长27.36%。住宅物业服务收入100.52亿元人民币，占比55.22%，商业物业及设施服务53.14亿元人民币，占比29.19%，智慧城市服务9.91亿元人民币，占比 5.44%，社区生活服务收入9.85亿元人民币，占比5.41%，万物成长收入8.62亿元人民币，占比4.74%。
2021年万物云业绩继续保持增长，2021年上半年，万物云实现营业收入103.8亿元人民币（含向万科集团提供服务的收入），同比增长33.3%。
图2：万物云经营数据
图片来源：万科2020年年报
截至2020年末，万物云在管面积为5.66亿平方米。根据克而瑞发布的数据，2020年，万物云的在管规模处于榜首，超过雅生活（03319.HK）、碧桂园服务（06098.HK）、彩生活（01778.HK）、恒大物业（06666.HK）、保利物业（06049.HK）、绿城服务（02869.HK）等一众已经上市的头部物业企业。
目前，万物云的大股东为万科集团，该公司直接或间接持股万物云62.889%。对于此次分拆分拆，万科表示：上市后，公司仍将继续保持对万物云的控股权，不会对公司其他业务板块的持续经营运作构成任何实质性不利影响，不影响公司独立上市地位。
海通证券表示，目前大部分蓝筹房企均已经通过分拆方式实现物业上市。通过本次分拆上市，可以有效增强万物云的资本实力，并拥有独立的资本运作平台以及投资者基础，为其业务发展提供更为多元化的融资渠道，提升万物云竞争优势，同时符合公司股东的整体利益。
虽然万物云还没有正式提交上市申请，但其估值问题已经成为市场热议的话题。目前已在港股上市的头部物业企业中，市值最高的是碧桂园服务，市值高达1800亿港元。2020年万物云在管面积和营业收入均超过碧桂园服务，加上万物云的Tech和Grow两大模块，万物云上市后的市值超过碧桂园服务也并非不可能。
