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百悦智佳港股打新IPO上市申请,营收利润皆高速增长

百悦智佳港股IPO上市申请:背靠中梁集团,营收利润皆高速增长,打新能否期待? 中梁百悦智佳服务公司成立于2016年,中梁控股集团是控股股东,2018年从中梁控股集团剥离成为独立公司…

百悦智佳港股IPO上市申请:背靠中梁集团,营收利润皆高速增长,打新能否期待?

中梁百悦智佳服务公司成立于2016年,中梁控股集团是控股股东,2018年从中梁控股集团剥离成为独立公司,专注发展物业管理业务,是中国一家快速发展的物业管理服务提供商,业务遍及全国。在管项目291个,已订约管理的项目508个,总在管建筑面积约为33.2百万平方米及总签约建筑面积约为71.2百万平方米,覆盖中国18个省、两个直辖市及三个自治区的154个城市,大部分业务位于长三角,截至2021年6月30日,56.1%的在管建筑面积位于该地区。2021年一季度引入碧桂园物业(香港)作为战略投资人。

根据弗若斯特沙利文的数据,2020年按签约建筑面积计算排名37,按在管建筑面积计算排名43,市场份额约为0.1%,按在管建筑面积及收益增长率计增长最快的物业管理服务提供商。

非业主增值服务收入占比逐步下降,收入结构逐渐向物业管理服务倾斜

业务模式方面,中梁百悦智佳成产初期主要以为控股公司中梁控股提供前期规划、设计咨询、投标、协销、交付等非业主增值服务,随着项目交付的逐步增加,目前业务可以分为三大类:物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。

图1:公司全生命周期运营系统

资料来源:初步上市文件

1)物业管理服务。公司主要向住宅及非住宅物业的业主、住户、物业开发商提供物业管理服务,包括安保、清洁、园艺、维修保养服务,绝大部分按照包干制收取物业管理费。

2)非业主增值服务。公司向非业主提供3种相关业务解决方案,主要包括:协销服务、交付前服务及其它增值服务。

3)社区增值服务。公司主要向在管物业的业主、住户提供小区增值服务,主要包括:交钥匙装修装饰服务、物业代理、公用区域管理、生活及旅行服务等。

图2:2018年到2021年6月30日止6个月按业务类别的收入结构(单位:人民币千元)

资料来源:初步上市文件

在管建筑面积及签约建筑面积快速增加。在管建筑面积由截至2018年12月31日的0.3百万平方米增至截至2019年12月31日的6.8百万平方米,并进一步增至截至2020年12月31日的20.1百万平方米。签约建筑面积由截至2018年12月31日的23.9百万平方米增至截至2019年12月31日的37.7百万平方米,并进一步增至截至2020年12月31日的60.3百万平方米。截至2021年6月30日,在管建筑面积为33.2百万平方米及签约建筑面积为71.2百万平方米。

图3:在管建筑面积与签约建筑面积变化情况(单位:百万平方米)

资料来源:初步上市文件

未来交付面积方面,公司预计2021年将交付12.45百万平方米、2022年交付11.46百万平方米及2023年及其后交付14.02百万平方米的签约建筑面积,总计37.97百万平方米。

图4:未交付签约建筑面积约为38百万平方米

资料来源:初步上市文件

图5:按物业开发商类型划分的物业管理服务的平均物业管理费:

资料来源:初步上市文件

2018年开发的物业项目的平均物业管理费相对较高主要由于管理两个中梁控股集团开发的高端项目(包括一个别墅项目),平均物业管理费一般较高。2019年至2020年以及自截至2020年6月30至2021年同期,平均物业管理费增加主要是由于二、三线城市开发项目的比例增加。由中梁控股集团及其他关联方开发的项目收取的平均物业管理费整体高于由独立第三方开发商开发的项目收取的平均物业管理费,主要由于中梁控股集团及其他关联人士开发的项目处于更高的级别城市(如浙江省杭州、宁波及嘉兴),经济比独立开发商所开发项目所处的城市发达。根据弗若斯特沙利文的数据,物业管理费大致与中国物业管理公司收取物业管理费的相关市场趋势一致。

现金流方面,截至2020年6月30日止六个月,经营活动所用现金净额为人民币0.302亿元及经营活动所用现金为人民币0.177亿元,乃主要由于2020年初COVID-19疫情导致贸易应收款项约人民币0.25亿元的收回估计延迟25天至50天。2018年、2019年、2020年及截至2021年6月30日止六个月都录得经营活动现金流入净额。2018年、2019年、2020年及截至2021年6月30日止六个月录得期末现金及现金等价物分别为人民币0.10亿元、0.50亿元、2.32亿元及6.12亿元。

图6:现金流量表

资料来源:初步上市文件

法规‘三条红线’对母公司中梁控股集团的影响有限

2020年8月住房和城乡建设部、中国人民银行等部门提出房地产行业的长效监管机制,规管房地产商对外融资的新标准、法规或规则。根据中梁控股集团中期业绩,截至2021年6月30日,其(1)剔除预收款项后的资产负债比率约为79.3%,高于70.0%的上限比率;(2)净资本负债比率为56.1%,低于100.0%的上限比率;及(3)非限制现金与即期借款比率约为1.2,高于1.0的最低要求。中梁控股集团不符合三条红线其中一条,根据「三条红线」标准的进一步要求,有息负债年增速不得超过10%。中梁控股集团未能达到「三条红线」其中一条,对近期财务及营运的不利影响有限,主要体现在中梁控股集团(i)2020年6月30日至2021年6月30日期间录得总负债增加3.4%,远低于10.0%的上限比率;(ii)中梁控股集团一直在推进去杠杆及优化金融稳定性,在土地收购方面保持审慎,优化其财务结构及完善流动资金;(iii)积极扩展第三方客户的物业管理服务,扩大的客户群。公司董事认为,收紧对房地产开发商的借款标准不会对业务营运或财务表现造成任何重大不利影响。

收入、净利润增速及未来发展前景

中梁百悦智佳收入由2018年的人民币1.76亿元增加至2020年的人民币7.05亿元,复合年增长率为100.2%;净利润由2018年的人民币0.27亿元增加至2020年的人民币0.86亿元,复合年增长率为79.9%。收入由截至2020年6月30日止6个月的人民币2.16亿元大幅增加至截至2021年6月30日止6个月的人民币6.63亿元,同比增长207.3%。净利润亦由截至2020年6月30日止6个月的人民币0.26亿元大幅增加至截至2021年6月30日止6个月的人民币1.06亿元,同比增长307.7%。公司过往业绩记录期间的收入及利润快速增长,主要原因是不断扩大客户基础、多元化在管物业及服务类型。展望未来,公司将继续通过规模增长及有机增长、战略投资及收购来扩大现有业务,探索非住宅物业的新领域来扩大项目组合,获取更多市场份额。

募集资金用途方面,由于行业集中度正呈现加快的趋势,募资主要用于战略收购或投资扩大业务规模,增加对非业主增值服务公司的投资,进一步发展小区增值服务,增加对技术解决方案( 如信息管理系统 )的投资,及补充一般业务运营资金等。

综上所述,中梁百悦智佳大部分业务在长三角的物业管理服务综合运营商,收入增速、利润增速都比较快,呈现高速增长态势,但未来是否能继续保持还有待进一步验证;对控股公司中梁控股集团依赖度虽然逐年降低但依赖程度依然较高,第三方公司贡献仍需进一步提升,且控股公司不符合‘三条红线’其中一条,在严控房地产融资,‘房住不炒’的大环境下,对投资者热情有所减弱,建议投资者维持观望。

作者: 港股之家

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