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央企背景|保利物业赴港上市,又一只翻倍股?

艾德一站通讯。保利物业(06049.HK)公布消息称于2019年12月9日-12日正式招股!公司拟发行约1.33亿股,其中香港发售股份数目1733.36万股,国际发售股份数目1.1…

艾德一站通讯。保利物业(06049.HK)公布消息称于2019年12月9日-12日正式招股!公司拟发行约1.33亿股,其中香港发售股份数目1733.36万股,国际发售股份数目1.16亿股,另有15%超额配股权。最高发售价为每股35.10港元,每手买卖单位为200股。预期将于2019年12月19日上午9时正开始在联交所买卖。

保利物业概况
        保利物业是中国一家规模领先,具有央企背景的物业管理服务综合运营商,根据中指院2019年的综合实力排名,保利物业服务百强企业中排名第四。

        保利物业在中国提供物业管理服务超过23年,专注于中国的一二线城市,截至2019年6月30日,公司合同管理面积达454.9百万平方米,遍布全国27个省,直辖市及自治区148个城市,在管面积为260.3百万平方米,且截至2019年6月30日,公司于中国管理846项物业(包括565个住在社区及281个非住宅物业)。包括住宅,商业及写字楼以及公共及其他物业(如学校及科研场所、产业园、公共服务设施和城镇)。

公司业务
公司主要业务分为三条主线。
        1、物业管理服务:主要为业主、住户以及物业开发商提供一些列的物业管理服务,包括保安、清洁、绿化、园艺及维修保养服务、重点服务于住宅社区;涵盖商业及写字楼、公共及其他物业等非住宅物业。

        2、非业主增值服务:向非业主提供增值服务,1)向物业开发商提供案场协销服务,以协助其物业销售处及展厅的市场营销活动,包括访客接待、清洁、安保检查及维护。2)其他非业主增值服务,如咨询、承接查检、

交付和商业运营服务。

        3、社区增值服务:主要解决业主及住户社区增值服务,包括社区生活服务,如购物协助、拎包入住、家政服务及其他定制服务。

公司营收情况

        2016-2018年,保利物业实现营业收入分别为25.6亿元、32.4亿元、42.29亿元,年复合增长率为28%;净利润分别为1.49亿元、2.25亿元、3.36亿元。毛利率方面,2016年、2017年、2018年的毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%,但同期净利率仅有5.8%、6.9%、7.9%。

保利物业2016-2019综合损益表 数据来源:招股说明书

        公司主要收入还是来自于物业管理服务,占比达到70%,其中大部分物业管理服务收入来自住宅社区,截至2019年6月止六个月,住宅社区产生的物业管理服务收入为13.65亿元,占总物业管理服务收入的74.9%。

按物业类型划分明细 数据来源 :招股说明书

竞争优势

        母公司提供强有力支持,在管面积庞大。保利发展控股是中国房地产开发行业的标杆龙头,于2019年福布斯全球2000强排名245,并于中指院2019年中国房地产百强企业排名第四,对保利物业而言,其管理的物业主要由保利发展控股集团(包括其合营企业及联营企业)开发,其余则由其他物业开发商开发或若干公共及其他物业的业主取得。2016年-2018年,由保利发展控股集团开发的物业占其物业管理所得收入的98.7%、95.9%和88.6%。

按项目来源划分明细 数据来源:招股说明书

        作为衡量物业企业的重要指标之一,截至2019年6月30日,保利物业发展的合同管理面积达454.9百万平方米,遍布全国27个省、直辖市及自治区的148个城市,在管面积约2.6亿平方米,在中国管理846项物业(包括565个住宅社区及281个非住宅物业),合同管理面积4.55亿平方米,在中国管理1265项物业,两项面积均在国内前五的规模排名。

合同管理面积、在管面积明细 数据来源:招股说明书

行业格局
        近年来,随着中国城市化进程加快及人均可支配收入的持续增长,物业服务百强企业的在管面积和在管物业数量快速增长。根据中指院的资料,物业服务百强企业管理的平均在管面积从2014年的16.1百万平方米增至2018年的37.2百万平方米,复合年增长率为23.3%。同时,物业服务百强企业的平均在管物业数量从2014年的94项增至2018年的192项,复合年增长率为19.5%。

年度物业百强企业平均在管面积及平均在管物业数量

数据来源:招股说明书

城镇化加快及人均可支配收入增加

        中国的城镇化水平及人均可支配收入显著提高,促进了物业管理行业的发展。根据中指院的资料,中国城镇化率从1998年的33.4%增至2018年的59.6%。中国物业管理行业预期将随着城镇化水平的提高而继续增长。此外,根据中指院的资料,中国经济快速增长推动城镇人口的人均可支配收入持续增加,人均可支配收入于2018年增至人民币39,251元,自2009年以来的复合年增长率9.6%。中国消费者对更好的生活条件和优质物业管理服务的需求日益提升也是中国物业管理行业增长的另一基本驱动力。

利好政策

        国务院于2003年6月颁布《物业管理条例》,标志着中国物业管理行业监管框架之里程碑。其后,一系列鼓励物业管理行业发展的利好政策相继生效,包括但不限于《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》及《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》。

市场集中度提高
        中国物业管理行业分散而竞争激烈。大型物业管理公司 透过内部增长及并购中小型物业管理公司积极加速扩张,以扩大物业管理 规模及实现规模经济效益,藉此提高市场地位。此后,市场趋于更加集中。 根据中指院的资料,中国物业管理公司中,物业服务百强企业在管面积的 集中度由2014年的19.5%上升至2018年的38.9%。根据中指院的资料,受益于 市场集中度的提升,2014年至2018年物业服务百强企业前十名平均纯利的 复合年增长率高于物业服务百强企业的行业平均水平。

股权结构

中国保利集团:
        中国保利集团乃国务院国资委直属的大型中央企业,为最终控股股东。中国保利集团主要从事国际贸易、房地产开发、轻工领域研发和工程服务、工艺原材料及产品经营服务、文化艺术经营、民用爆炸物品产销及服务以及金融业务。于2019年6月30日,中国保利集团直接持有保利发展控股2.81%股权及透过其全资附属公司保利南方间接持有保利发展控股37.93%股权。
保利发展控股:
        保利发展控股(其股份于上海证券交易所主板上市(证券代码:600048))乃一间根据中国法律成立的公司,其最终控股股东为中国保利集团。保利发展控股专注于房地产开发经营业务,构建了以不动产投资开发业务为主,以综合服务及不动产金融业务为两翼的不动产生态发展平台。于最后实际可行日期,保利发展控股直接及透过西藏赢悦间接分别持有保利物业95%及5%股权。

与控股股东关系 数据来源:招股说明书

融资用途
招股书显示,对于IPO募集的资金,保利物业将用于以下四个方面:
        1、.收购或投资业务运营及策略互补的物业管理公司,扩大物业管理规模;
        2.、进一步开拓增值服务。投资社区产品及服务公司,家政及汽车相关服务公司,以及从事智能家居业务的企业等;
        3.、升级数字化及智能化管理系统。具体包括,搭建智慧终端,升级智能停车系统,以及探索社区机器人等;
        4.、用作运营资金及一般公司用途。
        通过以上保利物业内容分析,相信投资者已有一个全方位的大概了解,如今央企背景的内地头部物业企业都盯上了港交所这块“宝地”,港股账号还不赶紧开起来?扫码立即开户,艾德一站通助力打新0利息:

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作者: waijun

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